Существуют специальные требования к техническому и санитарно-эпидемиологическому состоянию общего имущества, в соответствии с которыми оно должно содержаться. По этим требованиям, любой жилой дом должен быть надежным и безопасным для жизни и здоровья жильцов. Жилые и нежилые помещения, а также помещения общего пользования и земельный участок должны быть доступными для пользования.
Согласно п. 10 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ No 491 от 14.05.2013 года, все инженерные коммуникации, коллективные приборы учета и т. д. должны исправно работать. Кроме того, содержание общего имущества в многоквартирном доме должно обеспечивать поддержание архитектурного облика здания.
Минимальный перечень работ
Согласно Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения», минимальный перечень работ, которые входят в понятие «содержание общего имущества», примерно выглядит таким образом:
- Осмотр общего имущества – его проводят собственники помещений и представители управляющих компаний или ТСЖ, которые могут выявить возможные несоответствия, угрожающие жизни и здоровью жителей.
- Осмотры и поддержание готовности внутридомовых систем холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.
- Поддержание температуры и влажности в подъездах, на лестничных клетках и т. д. в соответствии с нормой.
- Уборка подъездов и дворов.
- Вывоз мусора. УК или ТСЖ обязаны обустроить специальное место, куда жители могли бы выбрасывать использованные ртуть содержащие лампочки. Передавать их специальным организациям, которые имеют право утилизировать такого рода отходы, – тоже обязанность управляющих компаний.
- Уход за деревьями, клумбами, кустарниками во дворе.
- Работы по обеспечению требований пожарной безопасности.
- Обеспечение устранения аварий на внутридомовых инжернерных сетях.
С января 2017 года плата за содержание общего имущества включают в себя также плату за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Еще раз следует подчеркнуть, что приведенный список – это лишь минимальный набор обязательств УК и ТСЖ.
Собственники помещений не имеют права заказывать управляющей компании объем работ меньше, чем отражено в указанном перечне, а управляющая компания или ТСЖ не вправе отказаться от каких-то из вышеперечисленных работ.
По согласованию с управляющей организацией собственники могут заказать дополнительные услуги и работы (например, охрану дома, содержание придомовой парковки и т. п.), однако следует помнить, что за повышенный уровень комфорта придется больше платить.
Есть два вида общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме обслуживать и ремонтировать которые имеют право исключительно специализированные организации – это лифты и внутридомовое газовое оборудование.
Договор на техническое обслуживание со специализированной организацией обязано заключить лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом (ТСЖ, управляющая организация или, при непосредственной форме управления – уполномоченный решением общего собрания один из собственников помещений в таком доме).
Аналогичное решение может быть принято на общем собрании членов ТСЖ. Периодичность выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества устанавливается в договоре управления, а в случае, если домом управляет Товарищество собственников жилья – в смете расходов на содержание общего имущества.
Собственники помещений имеют право в любое время затребовать у УК перечень работ и информацию о том, с какой периодичностью они проводились – организация обязана предоставить эти сведения в течение 5 рабочих дней (заключая договор, этот срок можно сделать более коротким).
У собственников есть полное право проверять качество работы УК. И, разумеется, они имеют все основания требовать устранения дефектов, а затем снова проверить, действительно ли неисправность осталась в прошлом.